Ľudia, ktorí budú o hypotéku žiadať budúci rok na jar, musia počítať s drsnejšími podmienkami. Centrálna banka totiž sprísnila parametre na poskytovanie úverov na bývanie. Reaguje tak na situáciu na trhu s nehnuteľnosťami. Žiadatelia musia mať napríklad nasporených viac peňazí, aby im banky hypotéku poskytli. Podľa expertov na pôžičku nedosiahne desatina ľudí a hypotekárne sadzby hypotekárne sadzby môžu narásť až na 6 percent.
Česká národná banka (ČNB) koncom novembra oznámila sprísnenie podmienok pre hypotekárne úvery. Novinky začnú platiť od apríla 2022. Najzásadnejšou zmenou je, že pomer hypotekárneho úveru a hodnoty zastavenej nehnuteľnosti (tzv. LTV) znížila z pôvodných 90 na 80 percent. Pre žiadateľov to znamená, že keď napríklad kupujú dom so záložnou hodnotou 5 miliónov korún, musia mať našetrený jeden milión korún.
ČNB zároveň obnovila príjmové limity pre poskytovanie hypoték, takzvaný limit DTI a ukazovateľ dlhovej služby DSTI. Limit ukazovateľa DTI, teda celkový dlh žiadateľa vyjadrený v násobkoch jeho čistého ročného príjmu musí byť maximálne 8,5 (pre ľudí do 36 rokov 9,5). Limit ukazovateľa DSTI, teda pomer medzi celkovou výškou mesačných splátok dlhu žiadateľa a jeho čistým mesačným príjmom, môže byť maximálne 45 percent (pre ľudí do 36 potom 50 percent).
PRÍSNEJŠIE HYPOTÉKY MAJÚ CHRÁNIŤ BANKOVÝ SEKTOR
Dôvodov pre tieto kroky je viac. ČNB argumentuje hlavne situáciou na nehnuteľnostnom trhu. „Bankový sektor ako celok sa v priebehu tohto roku pri poskytovaní hypotekárnych úverov vrátil k značne uvoľneným štandardom. S ohľadom na túto skutočnosť aj na pretrvávajúce nadhodnotenie cien bývania považujeme za nevyhnutné nastaviť prísnejšie parametre pre poskytovanie hypoték, teda nastaviť limity ukazovateľov LTV, DTI a DSTI na obdobných úrovniach ako pred začiatkom pandémie. Cieľom je brániť nárastu zraniteľnosti bankového sektora,“ uviedol guvernér Českej národnej banky Jiří Rusnok.
Nová zákonná úprava však pripúšťa, že 5 percent všetkých novo poskytnutých hypoték nemusí odporúčané limity ukazovateľov DTI a DSTI spĺňať, pokiaľ je poskytovateľ hypotéky presvedčený, že žiadateľ daný úver v budúcnosti bez problémov splatí. „Poskytovanie úverov s veľmi vysokými hodnotami DTI a DSTI sme nepozorovali vo všetkých bankách. Hrozilo však, že doteraz opatrnejšie banky budú na možnú stratu svojho trhového podielu reagovať uvoľnením štandardov podobných tým u ich agresívnejších konkurentov,“ dodal riaditeľ sekcie finančnej stability ČNB Jan Frait.
Desatina ľudí na pôžičku nedosiahne
Podľa expertov kvôli sprísneniu nedosiahne na jar na hypotéku mnoho ľudí s nižšími príjmami. „Kvôli týmto novým opatreniam nedosiahne na hypotéky desatina ľudí, ktorí by za predchádzajúcich podmienok úver dostali,“ uviedol Jiří Sýkora, hypotekárny analytik spoločnosti Fincentrum & Swiss Life Select a dodal: „Záujem o hypotéky, ktorý začínal kvôli rastúcim sadzbám úrokov tak pomaly klesať, môže opäť vzrásť o tých klientov, ktorí o kúpe domu či bytu alebo chaty uvažujú a nechcú byť obmedzovaní staronovými limitmi zo strany ČNB. A hoci pôjde najmä o osoby staršie ako 36 rokov, pretože pre mladých sa veľa nezmení, tak pôjde o pomerne veľkú skupinu klientov. A k poklesu predaných úverov na bývanie, sa tak trh opäť vráti v priebehu roku 2022.“
Čo sa týka objemu poskytnutých hypoték, bol tento rok rekordný. Banky za prvých desať mesiacov tohto roku rozpožičiavali cez 350 miliárd korún a podľa odhadov sa na konci roka táto čiastka bude priblížiť hodnote 400 miliárd korún, čo minuloročný rekord prekoná takmer 1,5-krát. Okrem úverov na vlastné bývanie tvoria veľkú časť tejto sumy aj úvery na takzvanú investičnú nehnuteľnosti. A práve na tento segment majú sprísnené limity mieriť najviac.
Experti sa domnievajú, že táto regulácia zasiahne trh ako celok, a to najmä sprísnenie podmienok pri LTV, pretože ľudia budú musieť siahať hlbšie do vrecka a mať pri kúpe nehnuteľnosti viac vlastných prostriedkov ako doteraz.
HYPOTÉKAMI CLÚMAJÚ AJ SADZBY
Druhým veľmi dôležitým faktorom, ktorý bude mať za následok zmiernenie záujmu o úvery na bývanie, je aj naďalej sa zvyšujúca úroková sadzba. Už dnes, ponukové sadzby niektorých hypoték atakujú hodnotu 5% a to ešte Česká národná banka pre tento rok nepovedala svoje posledné slovo. \“Dá sa teda očakávať, že dôjde ešte k zvýšeniu základnej úrokovej sadzby, a tak na jar môžu sadzby dosiahnuť aj do nedávna nepredstaviteľných 6%,\“ uzavrel Jiří Sýkora.