Česi vraj radi bývajú vo svojom. Mať svoj byt alebo dom znamená istotu. Hypotekárne sadzby ale rastú a nehnuteľnosti zdražujú, a tak sa vlastnícke bývanie stáva stále menej dostupným. Ľudia si preto teraz prenajímajú viacero bytov a majú záujem o dlhodobé zmluvy. Tie ale nie sú bez rizika. Pozor by ste si mali dať nielen na možné zvyšovanie nájomného, ale aj na neočakávanú výpoveď a ďalšie veci.
Našli ste ho. Zaujímavý byt. Dobré miesto. Sympatický majiteľ. Zostáva podpísať nájomnú zmluvu. Aj keď si myslíte, že v byte zostanete bývať dlho, môže sa stať čokoľvek, a vy sa budete musieť odsťahovať skôr. Dôvodom môže byť nepredĺženie zmluvy na dobu určitú, ale aj zvýšenie nájomného. Ani pri nájme dohodnutého na dobu neurčitú však nemáte istotu, že sa nájomné nezvýšia. Náklady na bývanie tiež môžu rásť kvôli zvyšujúcim sa cenám za dodávky energií. A na to všetko treba pred podpisom zmluvy myslieť.
NIE JE ZMLUVA AKO ZMLUVA
Bytov na prenájom je na trhu stále dosť. Môže za to pandémia, ktorá urobila prítrž krátkodobým prenájmom cieleným na turistov. Kápnuť tak môžete na veľmi pekný byt v centre mesta za dobrú cenu. Nenechajte sa ale omámiť prvým dojmom a dobre si preštudujte nájomnú zmluvu. Tá môže byť dve podoby – môže byť uzavretá na dobu určitú aj na dobu neurčitú, čo sa potom okrem iného premieta aj do možnosti zvýšenia nájomného.
Pri nájme bytu uzavretom na dobu určitú by mal nájomca počítať s tým, že nájomný vzťah nemusí byť po uplynutí dojednanej doby predĺžený. Prípadne že prenajímateľ môže pre ďalšie obdobie požadovať výrazne vyššie nájomné. Ibaže by sa na pravidlách takého zvyšovania prenajímateľ s nájomcom vopred dohodli v nájomnej zmluve.
Zvýšiť nájomné však prenajímateľ môže aj pri nájme dojednanom na dobu neurčitú, čo môže byť vopred dojednané v nájomnej zmluve alebo dohodnuté kedykoľvek počas trvania nájmu.
V zmluve býva zvyšovanie nájomného upravené najčastejšie takzvanou inflačnou doložkou. Ide o ustanovenie, v ktorom je uvedené, že nájomné sa zvyšuje podľa miery inflácie. Doložka je však platná len v prípade, že je v nej jednoznačne uvedené, ktorou konkrétnou infláciou sa riadi, teda napríklad jedným z indexov spotrebiteľských cien zverejňovaných Českým štatistickým úradom.
„Ďalej musí byť určený dátum, ku ktorému bude dochádzať k zvyšovaniu nájomného. Zvýšiť nájomné pomocou inflačnej doložky je možné pritom len raz ročne, typicky sa tak deje k 1. januáru príslušného roku alebo k dátumu výročia uzavretia nájomnej zmluvy. K zvýšeniu nájomného potom dochádza automaticky, teda prenajímateľ nemusí nájomcu na platenie zvýšeného nájomného vyzvať. Avšak mal by tak urobiť v rámci slušnosti, aby predišiel budúcim sporom,“ vysvetľuje Eduarda Hekšová, riaditeľka spotrebiteľskej organizácie dTest.
VYLÚČENIE ZVYŠOVANIA NÁJOMNÉHO
Nájomná zmluva môže zvyšovanie nájomného tiež úplne vylučovať. Dohoda o zvyšovaní či nezvyšovaní nájomného má prednosť pred zákonom. Pokiaľ však nie je, môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájomné podľa pravidiel Občianskeho zákonníka. Prenajímateľ sa môže obrátiť na nájomcu s písomným návrhom na zvýšenie nájomného najskôr po jednom roku od posledného zvýšenia. Zároveň zvýšenie nesmie presiahnuť 20 %, a to vrátane zvýšenia, ku ktorému došlo v posledných troch rokoch. Navyše výsledná výška nájomného nesmie prekročiť takzvané obvyklé nájomné. To sa zisťuje prípisom realitných kancelárií alebo znaleckým posudkom.
Ak nájomca do dvoch mesiacov neodsúhlasí návrh na zvýšenie nájomného, môže sa prenajímateľ domáhať tohto zvýšenia na súde. Žalobu musí podať počas ďalších troch mesiacov a doložiť, že nájomcovi predložil písomný návrh na zvýšenie nájomného a dodržal 20 % hranicu aj limit obvyklého nájomného. „V súdnom konaní môže byť na návrh prenajímateľa prekročený 20% limit pre zvýšenie nájomného, a to až do výšky obvyklého nájomného. Možnosť zvýšiť súdnou cestou nájomné nad 20% limit má zrejme motivovať nájomcu, aby prijal návrh prenajímateľa a zvýšenie nemusel riešiť súd,“ varuje Eduarda Hekšová.
Iné pravidlá pre zvyšovanie nájomného platia v prípade, že sa nájomné zvyšuje po vykonaní stavebných úprav, ktoré vedú k zlepšeniu podmienok bývania alebo úspore energií. V takom prípade možno nájomné zvýšiť aj podľa pravidiel Občianskeho zákonníka, pričom sa pri určení zvýšenia vychádza z nákladov účelne vynaložených na stavebné úpravy.
SLUŽBY SPOJENÉ S BYTOM
Čo sa týka zvyšovania platieb za služby spojené s užívaním bytu, tie by mali zodpovedať skutočným nákladom na ne. Môžu sa teda zvyšovať len pri raste cien, a napríklad inflačnú doložku nie je možné v tomto prípade využiť. Vzhľadom na rastúce ceny energií však možno očakávať, že prenajímatelia budú nájomcom zvyšovať zálohy či platby na elektrinu a plyn.
Aj keď sa rozhodnete zvýšené nájomné prijať, nemusíte mať ešte vyhrané. Ako prenájom na dobu určitú, tak na dobu neurčitú platí, že vás môže prenajímateľ z nájmu vypovedať zo zákonných dôvodov.